6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarken bu taşınmaza yaptığı masrafları kiraya verenden talep edip edemeyeceğine dair açık bir hüküm bulunmuyor. Ancak bu boşluk, Yargıtay ve doktrin tarafından vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde dolduruluyor. Bu yazımızda, kiracının tahliye olduğu taşınmazdaki masraflarını isteyebilir mi sorusunu ele alıyoruz.
Kiracının Yaptığı Değişiklikler ve TBK Madde 321
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Kiraya veren bu yenilik ve değişikliklere rıza gösterdiyse, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski hâliyle geri verilmesini isteyemez. Buna karşılık kiracı da, taraflar arasında aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı bu değişiklikler sonucunda taşınmazda oluşan değer artışının karşılığını talep edemez.
Ancak 321. madde, kiracının yaptığı masraflara ilişkin kiraya verenin yazılı bir beyanının bulunmadığı hâlleri düzenlemiyor. Örneğin taraflar arasında yazılı bir anlaşma olmamasına rağmen kiralanandaki su borusu patlamış, kiracı tamiratı yaptırmış ve bir ay sonra taşınmazdan çıkmış olsun. Bu durumda kiracı, tamirat için yaptığı harcamayı geri alabilecek midir? İşte bu noktada devreye, kiracının kiralanana yaptığı masrafların hukuki niteliği giriyor.
Zorunlu, Faydalı ve Lüks Masraf Ayrımı Neden Önemli?
Kiracının yaptığı masraflar, hukuken üç kategoriye ayrılır: zorunlu, faydalı ve lüks masraflar. Bu ayrım, kiracının tahliye sonrasında hangi masrafları kiraya verenden talep edebileceğini doğrudan belirlediği için büyük önem taşır; kiracının yaptığı her masraf, tahliye sonrasında bir alacak hakkı doğurmaz.
Zorunlu masraflar, harcamanın tutarına göre değil, taşınmazın korunması ve kullanılabilirliğinin sürdürülmesi açısından değerlendirilir; niteliği somut olaya ve gerektiğinde teknik bilirkişi incelemesine göre belirlenir. Çürümüş bir elektrik tesisatının yenilenmesi buna örnektir.
Faydalı masraflar, taşınmazın değerini veya kullanım imkânlarını artıran, fakat mevcut hâliyle de kullanılmaya devam edilebilmesi bakımından zorunlu olmayan harcamalardır. Eski parkenin veya mutfak dolaplarının daha kaliteli malzemelerle değiştirilmesi bu kapsama girer. Bir masrafın zorunlu mu faydalı mı sayılacağı, somut olayın koşullarına göre değişebilir.
Lüks masraflar ise taşınmazın kullanımı bakımından zorunlu olmayıp tamamen kiracının kendi tercihi doğrultusunda yaptığı harcamalardır.
Sözleşmede Hüküm Varsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde, kiracının taşınmaza yaptığı masrafları talep edemeyeceğine dair açık bir hüküm bulunuyorsa, öncelikle bu hükmün hangi masraf türlerini kapsadığı belirlenmelidir. Türk Borçlar Hukuku’nda kural olarak, kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine ve ahlaka aykırı olmamak kaydıyla sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir; bu nedenle söz konusu hüküm, kiracının haklı nedenle fesih hâli dışında geçerliliğini korur.
Sözleşmede Hüküm Yoksa: Vekâletsiz İş Görme ve Sebepsiz Zenginleşme
Sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmuyorsa, yapılan iş bir yenilik ve değişiklik niteliğindeyse TBK m. 321 uygulama alanı bulur. Bu kapsama girmeyen zorunlu ve faydalı masraflar bakımından ise Yargıtay, vekâletsiz iş görme (TBK m. 526-531) ve sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77-82) hükümlerini uygulamaktadır.
Vekâletsiz iş görme, kiracının, esasen kiraya vereni ilgilendiren bir işi, taşınmazın korunması veya kullanılabilirliğinin sürdürülmesi amacıyla, kiraya verenin açık bir yetkilendirmesi olmaksızın gerçekleştirmesi hâlinde söz konusu olur. Örneğin taşınmazın kullanımını ciddi biçimde engelleyen ve gecikmesi hâlinde zarar doğurabilecek bir arızanın kiracı tarafından giderilmesi durumunda, yapılan işin kiraya verenin menfaatine olup olmadığı ve vekâletsiz iş görme hükümlerinin uygulanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilir. Su ve elektrik tesisatı, mutfak cihazları, ısıtma-soğutma sistemi, boya-badana, döşeme yenilemesi gibi kalemler bu değerlendirmeye konu olabilecek harcamalara örnektir.
Yapılan masraf sonucunda taşınmazın değerinde veya kullanım imkânında meydana gelen artış kiraya verenin malvarlığında kalıyorsa, bu kez sebepsiz zenginleşme hükümleri gündeme gelir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında, kiracının taşınmazı kullanım amacına uygun hâle getirmek için yaptığı değişikliklerin ve zorunlu-faydalı masrafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiğini, kiraya verenin bu masraflar yönünden söz konusu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleşmiş sayılacağını belirtmiştir.
Buna göre mülk sahibi, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar bakımından sebepsiz şekilde zenginleşmiş olacağından, kiracı bu masrafları talep edebilir. Burada esas alınan ölçüt, kiracının harcadığı miktar değil, mülk sahibinin ne ölçüde zenginleştiğidir; dolayısıyla bedelin belirlenmesinde masrafın yapıldığı tarihteki değil, tahliye tarihindeki değer esas alınır.
Masraf Talebi İçin Tahliye ve Teslim Şartı
Kiracının yukarıda anılan masrafları talep edebilmesi için taşınmazı fiilen tahliye etmiş ve kiraya verene teslim etmiş olması gerekir. Kiracının, kira ilişkisi devam ederken taşınmaza yönelik değer artırıcı harcamalarını TBK m. 77 uyarınca kiraya verenden isteyebilmesi için taşınmazın tahliyesi bir ön koşuldur; bu ön koşul gerçekleşmedikçe ve taşınmaz kiraya verene iade edilmedikçe, söz konusu masrafların talep edilmesi mümkün değildir.
Lüks Masraflar Geri Alınabilir Mi?
Lüks masrafların neler olduğu somut olaya göre değişebilse de, kural olarak kiracı, kendi tercihiyle yaptığı bu masraflar için kiraya verenden bir talepte bulunamaz. Bununla birlikte, tahliye sırasında bu lüks masraflara konu eşyalar, örneğin bir avize, taşınmaza zarar vermeden sökülebiliyorsa, kiracı bunları yanında götürebilir. Sökülmesi mümkün olmayan veya sökülmesi hâlinde taşınmaza zarar verecek olan ya da taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelmiş lüks imalatlar ise taşınmazda kalır ve kiracı bunlar için bir talepte bulunamaz. Kira sözleşmesinde lüks masrafların da kiracı tarafından talep edilebileceğine dair bir hüküm varsa, bu hüküm geçerli olur ve kiracı söz konusu masrafları talep edebilir.
Sonuç
Kiracının tahliye sırasında yaptığı masrafları talep edebilmesi, belirli yasal şartlara ve masrafın niteliğine bağlıdır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bu hususun açıkça düzenlenmiş olması, ilk ve en önemli kriterdir. Sözleşmede hüküm bulunmadığı hâllerde ise TBK m. 321 kapsamındaki yenilik ve değişiklikler ile lüks masraflar kural olarak kiracı üzerinde kalırken, zorunlu ve faydalı masraflar vekâletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebilir hâle gelir.
Ancak bu talebin hayata geçirilebilmesi için her şeyden önce taşınmazın tahliye edilerek kiraya verene fiilen teslim edilmiş olması şarttır. Miktar tespitinde de masrafın yapıldığı tarihteki maliyet değil, tahliye anında taşınmazın değerinde yarattığı artış esas alınır. Bu nedenle, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının ve hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi için, taşınmaz üzerinde yapılacak esaslı değişikliklerin kira sözleşmesinin başında veya süreç içinde yazılı bir mutabakata bağlanması en sağlıklı hukuki yoldur.
